la vente à Réméré et Conditions de validité de la vente à option

 

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La réglementation de quelques espèces particulières de vente

la vente à Réméré et Conditions de validité de la vente à option

Le D.O.C étudie quelques variétés particulières de vente , la vente à réméré (ou avec faculté de rachat, article 585 à 600 ). La vente sous condition suspensive en faveur de l’une des parties (vente à option , 601 à 612) , et la vente à livrer avec avance de prix (selon ) , (art 613 à 618).

Section I : La vente a réméré :

Le réméré provient du latin redimere : racheter. La vente avec rachat ou vente à réméré dit l’art 585 est celle par laquelle, l’acheteur s’oblige , après la vente parfaite, à restituer la chose au vendeur contre remboursement du prix. La vente à réméré peut toujours avoir pour objet des choses mobilières ou des choses immobilières .

Il s’agit là d’une vente sous condition résolutoire. Elle est d’un emploi fréquent, elle permet au propriétaire d’obtenir du crédit en faisant argent de son bien mobilier ou immobilier , mais en conservant l’espoir de la reprendre une fois passée la crise qui l’à contraint à vendre.

Elle permet de tourner les règles relatives au monopole du recours au crédit bancaire. Elle présente donc des dangers : aussi la loi-a-t-elle imposé certains conditions à son exercice.

I- Condition de validité :

1°) La faculté de réméré doit avoir été  stipulée dans l’acte même de la vente pour que les tiers en soit avertis. Si la vente à réméré porte sur un immeuble immatriculé , la faculté de rachat doit en outre être publiée tout comme le contrat de vente lui-même sur les livres fonciers.

2°) la faculté de réméré ne peut être stipulée pour un terme excédent trois ans (art 568 du D.O.C)

Il s’agit là d’un délai de rigueur, qui n’est susceptible de suspension. Toute fois si la faculté de rachat a été stipulée pour un délai plus long le juge peut réduire ce terme et le ramener au terme de trois. Par ailleurs Le juge ne peut pas non plus prolonger le terme stipulé par les parties, par les délais de grâce , que les parties elles même ne peuvent proroger conventionnellement, au moins à l’égard des tiers : il s’agit là de la volonté du législateur d’assurer une bonne sécurité des transactions. (Art. 587 D.O.C).

II- Condition de l’exercice du réméré :

Pour exercer le réméré :

1°/ Le vendeur doit avoir la capacité d’alnier .

2°/ Le vendeur doit rembourser le prix ainsi que les dépenses  utiles qui ont augmenté la valeur de la chose jusqu’à concurrence de la plus value.

3°/ L’acheteur doit resituer la chose augmentée le cas échéant des fruits et accroissements de celle-ci depuis le jour où le prix à été payé ou consigné .

Si un individu meurt avant l’exercice du réméré, ce droit passe à ses héritiers pour le temps qui restait à leur auteur (art 59.D.O.C).

III-                Situation des parties avant l’exercice du réméré :

L’acheteur est propriétaire et peut exercer tout les droits de jouissance et d’administration pendant la durée du délai stipulé , il perçoit les fruits et exerce toutes les actions relatives à la chose.

Le vendeur est considéré comme propriétaire sous condition suspensive , les droits qu’il consent sur la chose se trouveront validés s’il exerce le réméré.

IV-               Les effets du réméré après son exercice :

Lorsque le réméré est exercé , la vente est rétroactivement résolue , tout se passe comme s’il n’y avait jamais de vente du tout.

Autrement dit la condition résolutoire a joué : le vendeur reprend la chose avec ses accessoires et restitue le prix. Mais le vendeur n’est pas astreint à payer les intérêts du prix ni l’acheteur à restituer les fruits.

A l’égard du tiers, le vendeur reprend la chose exempte de toutes les charges et hypothèques dont l’acquéreur l’aurait grevé (art 598 du D.O.C). Il est cependant tenu d’exécuter les baux faits sans fraudes par l’acquéreur , si le terme du bail ne dépasse pas le délai stipulé pour le rachat , et s’il a date certaine.

Section II : La vente sous condition suspensive (la vente a option) :

Notions générales de la condition :

La condition est une modalité qui affecte les contrats dans le temps. Elle met en jeu l’existence même des rapports contractuels car elle les fait subordonner l’existence de ces rapports à la réalisation d’un événement futur et incertain.

La condition peut être suspensive ou résolutoire :

Dans la condition suspensive , le rapport de droit dont l’existence dépend de l’avènement de la condition est provisoirement  supposé inexistant. Cette présomption sera renversée dès que la condition se réalise. Le rapport de droit momentanément suspendu , prendra par-là , tous ses effets.

Au contraire, son existence serait définitivement consolidée par la défaillance de la condition.

En matière de vente par exemple, quand une chose est vendue à l’essai (art 449 D.O.C) , le succès de l’essai est une condition suspensive de la vente. Le contrat ne transmet aucun droit. Mais si l’essai est satisfaisant la vente devient définitive avec tous les rapports de droit que cela engendre. Si l’essai échoue, elle est regardée comme n’ayant pas été conclue.

Dans la condition résolutoire, au contraire, le rapport de droit qu’elle concerne est provisoirement supposé existant, mais cette présomption est renversée si la condition se réalise. Ainsi par exemple dans la vente à réméré, on stipule que tous les effets de la vente seront anéantis si , dans un délai déterminé, l’acheteur, qui se réserve le droit rembourse le vendeur. Ce remboursement devient la condition résolutoire du contrat.

En analysant de près la condition résolutoire, on voit qu’elle n’est en fait qu’une variété de la condition suspensive, ce qu’elle suspend ce n’est pas la naissance mais la disparition du rapport de droit. L’acte sous condition résolutoire est un acte pur et simple, résoluble sous condition.

Néanmoins la distinction entre la condition suspensive et la condition résolutoire est utile parce que ces deux modalités produisent des effets biens distincts du fait que la condition suspensive suspend la formation de l’acte, et que la condition résolutoire la disparition de l’acte.

Le D.O.C évoque la vente sous condition suspensive en faveur de l’une des deux parties dans ses articles 601 à 612.

C’est ainsi que l’article 601 du D.O.C admet que la vente peut être faite sous condition que l’acheteur aura le droit de se départir du contrat dans un délai détermine … .

La vente sous condition suspensive en faveur de l’une des parties ou ventes à option, s’analyse comme une vente normale à laquelle il faut ajouter des particularités tenant à la fois aux conditions qu’aux effets de la vente en question

 

 Condition de validité de la vente à option :

A – La clause d’option doit être expresse :

Cette exigence découle de l’article 601 qui précise notamment que la condition doit être expresse, elle peut être stipulée, soit au moment du contrat , soit après par une clause additionnelle.

Il s’ensuit que la clause à option ne se présume pas et qu’elle doit être mentionnée dans le contrat de vente ou dans un contrat annexe .

La condition doit donc être portée à la connaissance des deux parties de manière non équivoque car celui qui accepte la condition n’est plus maître de son engagement.

La stipulation de la condition n’obéit à aucune condition de forme sauf dans les contrats où l’écrit est obligatoire.

B- La clause d’option peut être stipulé soit au moment du contrat soit après par une clause additionnelle :

Lorsqu’elle est stipulée au moment du contrat, la clause d’option ne soulève guère de difficultés. Toutefois lorsqu’elle est stipulée postérieurement par une clause additionnel , celle-ci peut être interprétée comme une sorte d’avenant apparaissant dès lors comme un nouvel accord de volontés qui modifie une réglementation contractuelle déjà en place.

II – Effet de la vente à option :

La loi fixe un délai pour que le titulaire de l’option puisse exercer son droit d’opter. Ce délai est de soixante jours pour les biens immeubles, cinq jours pour les meubles , la seule question importante est de savoir quel est l’effet que produit l’acte conditionnel.

A- Avant que la condition soit levée :

Tant que les parties n’ont pas encore manifesté leur choix, le contrat de vente  demeure en suspend et de la même façon , les fruits de la chose demeurent et suspend . En effet dans tous les contrats translatifs de biens , l’existence d’une condition a pour résultat de rendre provisoirement incertaine l’apparence du bien transmis, les deux contractants sont conditionnellement propriétaire .

B- L’option positive :

La partie intéressée (le vendeur ou l’acheteur accepte la vente, art 607 D.O.C)

Si la partie en question accepte la vente, celle-ci devient pure et simple. Dés lors l’acceptation a un effet rétroactif au jour auquel l’engagement a été contracté. La situation admise provisoirement est anéantie. L’avènement de l’acceptation de la vente reporte tous les effets du contrat à la date antérieur où il a été conclu.

C-      L’option négative , la partie qui s’est réservée le droit d’option effectue un choix négatif :

Le contrat est réputé n’avoir jamais existé et les parties doivent selon l’article 611 du DOC, se restituer réciproquement ce qu’elles ont reçues l’une de l’autre.

Section III : La vente a livrer avec avance de prix (selem) :

Définition : L’art 613 du D.O.C définit le selem comme un contrat par lequel l’une des parties avance une somme déterminée en numéraire à l’autre partie, qui s’engage de son côté à livrer une quantité déterminée de denrées ou d’autres objets mobiliers dans un délai convenu.

Il s’agit là d’une vente soumise à des règles spécifiques affectant particulièrement l’objet la preuve ainsi que le dénouement du contrat.

I – L’objet de la vente selem :

Le selem ne peut porter que sur les choses mobilières (des marchandises) ou des denrées dont les quantités , qualités , poids ou mesures , doivent être déterminés à peine de nullité du contrat.

D-     Le prix :

La règle posée par l’article 614, du D.O.C exige que le prix soit payé au vendeur intégralement, et dès la conclusion du contrat. L’ensemble même du selem se retrouve donc dans cette formule où l’acheteur avance une somme déterminée en numéraire dés la conclusion du contrat et où le vendeur est tenu à l’échéance fixée de livrer la marchandise vendue.

Il faut distinguer , la vente à livrer avec avance du prix de la vente à livrer tout court, et dans laquelle le prix n’est payé qu’à l’expiration d’une certain délai.

II – La preuve du contrat selem :

Le selem est un contrat qui ne peut être prouvé que par écrit. Cette exigence est reprise aussi en matière civile qu’en matière commerciale.

Si le principe de l’exigence d’un écrit est retenu, il n’en demeure pas moins que la loi n’affecte cette condition de preuve d’aucune condition de forme quelconque.

Le recours à l’acte authentique ou sous seing privé est laissé à l’initiative des parties.

III – Le dénouement du contrat :

Le contrat de vente selem comporte un délai de livraison, s’il n’est pas déterminé, les parties sont présumées s’en remettre à l’usage des lieux.

Les usages locaux et commerciaux du Maroc exigent une mise en demeure par lettre recommandée pour tous les marchés à livrer. La seule échéance du terme ne suffit donc pas.

Si l’on aspire en général à l’exécution normale du contrat il n’est pas exclu qu’une mauvaise exécution soit imputable à une force majeure.

L’inexécution du contrat pour cause de force majeur :

Aux termes de l’article 618 du D.O.C si le débiteur  (le vendeur) est empêché, par une cause de force majeure, de livrer ce qu’il a promis , sans faute ni demeure de sa part, le créancier a le choix : ou de résoudre le contrat et de se faire restituer le prix qu’il a avancé , ou d’attendre jusqu’à l’année suivante .

Il y a là une option dont bénéficie l’acheteur soit qu’il renonce à la vente soit qu’il attende l’année suivante, dans ce cas est toujours selon l’art 618, si l’année suivante, le produit qui fait l’objet de la vente, l’acheteur est tenu de le recevoir et n’a pas la faculté de résoudre le contrat.

Titre II :  Les contrats translatifs de jouissance :

Ces contrats, comme les contrats translatifs de propriété, portent sur la chose.

Ces contrats sont, également, proches des contrats de louage de services , qui comportent aussi une obligation de mise à disposition de la chose au profit d’autrui.

A- Le louage de chose :

1- Le contrat de bail :

Historique

Le contrat de louage a mis longtemps pour prendre corps. C’est un contrat solennel  du droit romain , locatio conducto  , qui comprenait deux types de louage :  la locatio rerum consiste à fournir une chose et la locatio opératum consiste à fournir ses services.

Le droit romain assimilait le travail de l’homme à une chose que l’on met à la disposition d’autrui.

Le D.O.C , à travers le droit français, s’est inspiré du droit romain, notamment en ce qui concerne le jumelage entre ces deux formes du contrat.

Art . 626 du D.O.C. : « Il y a deux sortes de contrats de louage : celui des choses , celui des personnes ou d’ouvrage ».

Les sources du contrat de louage :

Ä  (D.O.C : le contrat de louage y est réglementé par les articles 626 à 722.

Ä  Les art. 626 à 634 établissement les règles communes aux différents baux.

Ä  Les arts 635 à 686 énumèrent les obligations du locateur et celles du preneur.

Ä  Les art 687. 699 déterminent les causes d’extinction du contrat.

Ä  Les art 700 à 722 sont consacrés aux baux  fermes ou baux ruraux.

Ä  (Dahir du 24 mai 1955 relatif à la location de fond de commerce, édicte un principe contraire au droit commun : le renouvellement du bail du local loué à l’arrivée du terme fixé par le contrat.

Ä  Dahir du 25 décembre 1980 organisant les rapports contractuels entre les bailleurs et les locataires des locaux d’habitation ou à usage professionnel.

Typologie du bail :

Le bail rural :

Le D.O.C ne les énumère pas. Une décision de la cour de cassation de 1953 les définis comme portant « sur un bien foncier destiné à la production agricole » . C’est la pratique qui a révélé leurs existences.

– La « mougharassa » : la location d’un terrain pour le cultiver et se répartir les fruits.

– La « moussakate » : elle concerne l’eau .

– La « khamassate » : celui qui fructifie le terrain loué reçoive le 1/5.

Le bail urbain :

– Le bail d’habitation porte soit sur un local destiné à l’habitation , soit sur un local destiné à un personne morale pour l’exercice d’une activité non lucrative.

– Le bail professionnel porte sur un local où s’exerce une profession non commerciale ou industrielle (toutes les professions libérales).

– Le bail commercial est un bail d’immeuble dans lequel le locataire exploite un fond commercial, artisanal ou industriel dont il est propriétaire .

Intérêts :

En matière immobilière , l’intérêt de la matière se répartit entre les baux d’habitation , les baux commerciaux et les baux ruraux .

En matière mobilière , le D.O.C reconnaît la location de chose . Cependant il ne lui consacre pas de réglementation spécifique , bien qu’elle est pris une importance considérable.

Section I : Définition et distinction :

L’art 627 du D.O.C stipule que : « Le louage de choses est un contrat par lequel l’une des parties cède à l’autre la jouissance d’une chose mobilière ou immobilière , pendant un certain temps, moyennant un prix déterminé que l’autre partie s’oblige à lui payer ».

Selon la classification générale des contrats , le contrat de louage est un contrat :

Ø  Systématique.

Ø  Commutatif.

Ø  a titre onéreux .

Ø  Et à exécution successive.

I-Les éléments du contrat de bail :

Ce contrat transfert la jouissant de la chose, moyennant un loyer, pendant une durée limitée et comporte l’obligation de restituer .

A- La jouissance d’une chose :

La jouissance est la faculté d’user de la chose, sans excès ni abus, et d’en percevoir les fruits. Elle peut être continue ou intermittente.  La jouissance du preneur n’est pas un droit réel , c’est un droit de créance particulier qui s’exerce à l’égard de la chose louée. Le locataire peut se servir de la chose comme dans le prêt, mais il dispose de prérogatives plus importantes que l’emprunteur, puisqu’il n’est pas tenu  à l’usage personnel.

B- Pendant un certain temps :

Le bail est un contrat à exécution successive.  Le D.O.C utilise la formule « pendant un certain temps », car la limitation du contrat dans le temps est impérative, conformément au principe prohibant la constitution d’obligations n’ayant pas de date buttoir et pouvant aboutir à une aliénation.

Mais l’art , 87 du dahir du 2 juin 1915, fixant les législation des immeubles immatriculés, autorise le « bail emphytéotique », c’est-à-dire un bail consenti pour plus de 10 ans , sans dépasser 99 ans , et ne pouvant pas être renouveler par tacite reconduction.

C- Moyennant un loyer :

Le bail, étant par essence un contrat à tire onéreux , il implique donc le versement d’un prix qui  est généralement , une redevance locative payable en argent, mais il peut s’exprimer en produits.

Le prix doit être stipulé , déterminé ou déterminable (comme pour la vente), si non les parties sont présumées, selon l’art 634 , « s’en être remises au prix courant pratiqué pour les choses de même nature dans le lieu du contrat … »

Le prix payé par le locataire au-delà de la durée du bail devient une indemnité d’occupation.

D- A charge de restituer :

Le bail est un contrat de restitution , bien que l’art 627 ne le fasse pas ressortir, il oblige à rendre la choses lorsqu’il parvient à son terme. Cette restitution se fait à l’identique , dés lors que le bail porte sur une choses déterminée .

II-Les traits caractéristiques du contrat de bail :

Certains traits contribuent à l’originalité du louage de choses. Le louage de choses constitue le prototype du contrat à exécution successive des obligations . De ce fait, des règles adaptées doivent lui être appliquées.

Ex : En cas d’inexécution d’une obligation découlant du contrat de louage, on parle de résiliation et non pas de résolution.

La durée du contrat peut être :

Ä  Déterminée : Les parties sont libres de fixer la durée du bail qui prendra fin à l’arrivée du terme convenu. Elles pourront le prolonger par un accord express ou par « tacite reconduction ».

Ä  Indéterminée : Art.688 du D.O.C : « Si aucun terme n’a été établi, le louage est censé fait à l’année, au semestre, par mois , etc. Et le contrat cesse à l’expiration de chacun de ces termes, sans qu’il soit  nécessaire de donner congé, à moins d’usage contraire ».

b- Le bail : un contrat intimité personnae :

Deux raisons militent pour le caractère intuitu personae du bail :

Ä  La durée justifie que l’on s’intéresse au preneur au moins pour sa solvabilité .

Ä  L’usage de la chose et sa conservation dépendra du preneur , il faut lui faire confiance .

Le D.O.C autorise le preneur à sous louer et même à céder son bail en tout ou en partie. Art . 668 du D.O.C : « le preneur a le droit de sous louer et même de céder son bail à un autre, en tout ou en partie, à moins que la défense de sous louer ou de céder n’ait été exprimée ou ne résulte de la nature de la chose » .

La défense de sous louer doit être entendue d’une manière absolue, et entraîne celle de sous louer pour partie, ou céder la jouissance même à titre gratuit.

Section 1 : La formation du contrat de bail :

Art 628 du D.O.C : «  le louage de chose est parfait par le consentement des parties  sur la chose, sur le prix et sur les autres clauses dont ils pourraient convenir dans le contrat ».

Le bail est un acte de nature consensuelle, mais certaines règles spéciales s’ajoutent aux règles traditionnelles (capacité , objet, etc).

A- Les parties au contrat de bail :

I-                    Le bailleur :

Toute personne à le droit de donner à bail une chose qui lui appartient, pourvu qu’elle est la capacité de contracter.

Art.630 du D.O.C : « Ceux qui n’ont sur la chose qu’un droit personnel d’usage et d’habitation ou un droit de rétention ou de gage ne peuvent la donner à louage ».

a-      Le bailleur doit être propriétaire :

1-      la copropriété :

C’est une personne qui à la propriété de sa partie privative, objet d’un titre particulier issu du morcellement d’un titre foncier principal. La loi  précise que le copropriétaire peut donner à bail sa partie privative. Le preneur aura la jouissance des parties communes.

II-                  L’indivision :

C’est lorsqu’un bien appartient, dans son ensemble, à plusieurs personnes dont le droit de propriété consiste en une quote- part de la totalité.

L’indivision est un état de droit, appelé communauté ou quasi société, qui peut être volontaire (acquisition d’un bien en commun) ou forcée (succession non encore partagée).

En principe , le communiste peut se servir de la chose au prorata de son droit :

Si sa partie est individualisée, il peut la donner à bail.

Si sa partie n’est pas individualisée, le D.O.C pose des règles .

La délibération de ¼ des communistes est obligatoire, mais elle est insuffisante, car elle n’engage pas la minorité .

D’autant plus que le bail est un acte de disposition qui atteint directement la propriété et dans lequel l’avis des opposants doit prévaloir.

III-                L’usufruit

C’est le droit d’user de la propriété d’autrui. Le propriétaire ne dispose plus que d’un droit de nue propriété. L’usufruitier peut exercer , sur la chose, tous les actes matériels et juridiques. Il peut , donc la donner à bail , à condition que la durée du bail n’excède pas celle de l’usufruit, de plus le terme de la location ne doit pas excéder trois ans.

b-      Le bailleur doit être capable :

La capacité requise, en matière de louage, est celle de contracter.  Les incapables, donc n’ont pas le droit de donner à bail un de leurs biens.

II-                  Le locataire ou le preneur :

a-      La capacité :

En principe , la capacité du locataire ne soulève pas de difficulté sachant que le contrat est à son égard un simple acte d’administration destiné à satisfaire un besoin : se loger. Le représentant de l’incapable a , donc le pouvoir de le passer dans l’intérêt de l’incapable.

b-      La sous location :

L’art 668 du D.O.C édicte le principe selon lequel le preneur peut sous louer et même céder son bail à une autre personne, à moins que la défense de sous-louer n’ait été exprimée.

Le dahir de 1980 l’a interdite et a instauré l’autorisation obligatoire du bailleur.

L’usage de la sous location ou de la cession a pour effet d’introduire une tierce personne dans le jeu des relations contractuelles : le bailleur principal, le preneur bailleur et le sous locataire.

La sous location est un acte indépendant et distinct du bail principal, mais en même temps que un sous contrat, il disparaît automatiquement à l’expiration du bail principal.

Les conditions d’application de la sous location sont double :

Le consentement du bailleur principal :

Le dahir de 1980 a instauré de nouvelles règles :

–                           Le locataire qui veut sous louer doit notifier au bailleur principal sont intention.

–                           Ce dernier doit donner son accord dans un délai de 30 jours .

–                           S’il omet de répondre, le locataire peut exécuter  la sous location.

La détermination du sous loyer :

Le dahir de 1980 dispose que « lorsque le prix de la sous location est supérieur à celui de la location, principale affairant à la partie sous louée, le bailleur a droit à une augmentation correspondante du loyer principal.

Dans la détermination du sous loyer , il doit être tenu compte du loyer principal , pour que le sous locataire ne soit pas lésé .

La sous location ne doit pas être faite de concert entre le bailleur principal et le preneur dans le seul but de faire supporter au sous locataire la majoration du loyer principal .

Le fait que le sous loyer dépende du loyer principal autorise le sous locataire à intervenir volontairement dans les instances de fixation du loyer entre le propriétaire et le locataire principal.

Si le preneur principal omet d’invoquer certains moyens , le locataire peut recourir à la tierce opposition.

c-       La cession de bail :

Elle consiste dans la transmission des doits résultant du bail, C’est l’ancien bail qui est cédé il n’y a, donc, pas de bail nouveau .

La loi de 1980 prévoit des règles identiques que la sous location (notification au propriétaire).

B : l’échange de consentement :

Le bail est un contrat consensuel, mais le D.O.C exige la forme écrite pour les baux d’immeubles fait pour plus d’une année. C’est une mesure visant à prouver la durée du contrat et non sa perfection.

Le contrat peut se former par étapes. Il peut être précéder par une offre que le bailleur fait au public à laquelle le candidat locataire peut répondre. Mais le bail est un contrat intuitu personae, l’offre n’engage que son auteur.

1-      L’objet du contrat :

Art 628 du D.O.C : « le louage de choses est parfait par le consentement des parties sur la chose, sur le prix et sur les autres clauses dont ils pourraient convenir dans le contrat ».

Art 631 du D.O.C : « l’objet du louage ne peut être qu’une chose qui se consomme par l’usage, à moins qu’elle soit destinée à être seulement montrée ou exposée. On peut cependant louer toutes les choses qui se détériorent par l’usage ».

a- La chose :

Toutes sortes de choses peuvent faire l’objet d’un contrat de louage, excepté les choses consomptibles, les choses hors commerce et les choses impures entre musulmans.

Les aspects importants de l’objet du contrat se rapportent, essentiellement, à la destination de la chose convenue entre les parties.

Les tribunaux exigent la description de la chose louée avec l’inventaire écrit de ses accessoires, afin d’éviter les omissions et les contradictions pouvant être source de vices de forme dans la procédure.

b- Le prix :                                             

Le prix du bail est communément appelé le « loyer », mais deux autres notions peuvent cocxister : le « cautionnement » et le pas de porte ».

Définition :

Le loyer ou la « redevance locative » est la somme d’argent versée au bailleur conformément aux stipulation du contrat de bail.

Le cautionnement est versé par le preneur à titre de garantie et doit lui être restitué en fin de bail. Le dahir de 1980 précise, dans son art. 4 , que le bailleur peut exiger du preneur le versement d’un cautionnement supérieur au montant d’un mois de loyer et ce au moment de l’entrée dans les lieux .

Le pas de porte : Dans les baux commerciaux , c’est la somme d’argent que doit payer le commerçant pour obtenir la jouissance du local. Cette somme est définitivement acquise au bail. Dans les baux à usage d’habitation, la perception d’un pas de porte constitue un délit de spéculation illicite , passible d’un emprisonnement de 6 mois à 3 ans et d’une amende de 150 à 10 000 Dh (art. 3 du dahir de 1950) (comme dans la corruption , la victime est complice).

2-      La détermination du loyer :

Le loyer est déterminé d’un commun accord, quelque soit le type de loyer :

Le locataire a le droit de demander la révision du loyer par voie judiciaire dans un délai de 3 moins à compter de la date du bail (art. 2 du dahir de 1980).

3-      Les autres clauses :

Art 628 du D.O.C considère les « autres clause »  comme au élément de perfectionnement du contrat. Le principe , selon lequel les obligations contractuelles valablement formées tiennent lieu de lois à ceux qui les ont faites , n’est pas absolu en matière de bail.

La clause résolutoire de plein droit constitue un rempart pour les bailleurs désirant se prémunir des mauvais payeurs. Elle sont très fréquentes . Les parties peuvent convenir que le contrat sera résolu dans le cas où l’une d’entre d’elle n’accomplirait pas ses engagements. Celle clause peut s’avérer très rigoureuse et son application systématique commande de nuancer son interprétation.

La forme du contrat :

Le louage est un contrat consensuel, aucune forme n’est exigée, sauf en matière immobilière . Les baux d’immeubles excédant une année doivent être constatés par écrit, à défaut l’acte de bail est censé fait pour une durée indéterminée. Et ils doivent être enregistrés pour pourvoit être opposables aux tiers. Les baux excédant trois ans doivent être publiés par une inscription au livre foncier. La validité des baux habous est soumise à l’autorisation du Ministre des habous, conformément au dahir du 13 juin 1918.

La preuve du contrat :

La bail est un contrat consensuel, mais pour les problèmes de preuve la forme écrite est exigée. Cependant, on peut toujours faire un simple bail verbal.

La preuve de l’existence du contrat :

– En matière civil , l’art . 443 du D.O.C exige un écrit pour tout contrat de bail excédant 250 Dh , et il interdit de recourir aux autres moyens de preuve . Cette obligation n’est valable que pour les parties et non pour les tiers.

– En matière commerciale , la preuve étant libre , le bail à l’encontre d’un commerçant peut être prouvé par tous les moyens.

La preuve du contenu du contrat : (l’étendue des obligations des parties) .

Pour le bail verbal , la preuve peut se faire par témoins .

Le bail écrit est régit par l’art 444 du D.O.C : « il n’est reçu entre les parties aucune preuve par témoins contre et outre le contenu des actes … ».

          Section 3-Les effets du contrat de bail

I – Les obligations du bailleur :

Art 635 du D.O.C : « le locateur est tenu de deux obligations principales :

                                  1o celle de délivrer au preneur la chose louée :

                                  2° celle de la garantir ».

a- L’obligation de délivrance :

Définition :  La délivrance consiste à mettre la chose à la disposition du preneur , ce qui implique, comme pour le vendeur, la transmission de la possession physique à la date convenue . C’est la première étape de l’exécution du contrat pour le bailleur.

Sanctions :  Si le bailleur ne rempli pas l’obligation de délivrance , le preneur à la possibilité de demander l’exécution forcée. Dans ce cas , le bailleur est constitué en demeure , alors trois actions peuvent être ouverts : l’exécution forcée : les dommages intérêts ; la résiliation du contrat.

b- L’obligation de garantir :

1- La garantie de la possession paisible :

Le bailleur est garant de son fait personnel aussi bien du trouble de fait que du trouble de droit. Il répond, aussi , du fait de ses préposés ainsi que du fait de jouissance des autres locataires.

S’agissant des troubles d’un tiers : Le bailleur ne répond pas des troubles de fait des tiers, c’est au preneur de les faire cesser (art. 649 du D.O.C) sauf s’ils sont d’une telle importance qu’ils le privent de la jouissance de la chose, alors là , il peut demander la remise proportionnelle du prix (art. 650 du D.O.C).

En cas d’expropriation pour cause d’utilité publique, le preneur peut poursuivre la résolution du bail . il n’est tenu de payer qu’à proportion de sa jouissance de la chose.

2- L’obligation d’entretien :

Cette obligation incombe au bailleur, sous réserve de ce que la loi fait supporter aux preneur pour les petites réparations. L’entretien de la chose présente deux aspects :

Aspect préventif : c’est une sorte d’obligation qui s’exécute de manière continue pour maintenir la chose en état de servir.

Aspect curatif : qui se traduit par l’intervention pour les réparations nécessaires suite à des défectuosités.

Si le bailleur ne respecte pas cette obligation, le locataire , peut, après la mise en demeure au locateur , se faire autoriser par la justice à effectuer les réparations et à les faire retenir sur le loyer.

Le preneur est tenu , sous peine de dommage, d’avertir sans délai le propriétaire de tout fait nécessitant des repartions urgentes .

Si ces réparations le privent de tout ou en partie de l’usage pendant plus de trois jours , le preneur peut demander la résolution du contrat de bail ou la réduction proportionnelle du temps pendant lequel il a été privé de la chose .

4-      La garantie des vices cachés :

Art 654 , al , 1 du D.O.C : « le locateur est tenu envers le preneur pour tous les vices et défauts de la chose louée qui en diminuent sensiblement la jouissance, ou la rendent impropre à l’usage auquel elle était destinée, d’après sa nature ou d’après le contrat. Il répond également de l’absence des qualités expressément promises par lui ou requises par la destination de la chose ».

Les réserves à l’égard de cette responsabilité sont émises par :

Art . 656 du D.O.C : « le locateur n’est pas tenu de vices de la chose louée qu’on pouvait facilement constater , à moins qu’il n’ait déclaré qu’ils n’existaient pas . Il n’est également tenu d’aucune garantie :

a- lorsque le preneur connaissait, au moment du contrat, les vices de la chose louée ou l’absence des qualités requises .

b- Lorsque les vices ont été déclarés  au preneur .

c- Lorsque le locateur a stipulé qu’il ne serait tenu d’aucune garantie ».

Le bailleur , comme le vendeur , est tenu d’une obligation de résultat, la seule différence c’est que la garantie du bailleur couvre non seulement les vices antérieurs au contrat mais également ceux qui apparaissent au cours de la vie du contrat. Car le bail est un contrat à exécution successive et ce qui est dû au vendeur n’est pas la propriété mais la jouissance continue dans les conditions convenues.

Les obligations du preneur :

Art 663 du D.O.C : « le preneur est tenu de deux obligations principales :

  1. de payer les prix du louage.
  2. de conserver la chose et d’en user sans excès ni abus, suivant sa destination naturelle ou celle qui lui été par le contrat ».

a-      La paiement du loyer :

Le paiement du loyer : En principe, le prix convenu est payé au terme fixé par le contrat, si non en fonction de l’usage local, si non à la fin de la jouissance.

Le montant du loyer : Sa fixation est laissée , librement , aux parties . Mais , cette liberté est alténuée dans les baux immobilières .

Art. 2, du dahir de 1980 : « le preneur lorsqu’il estime que le prix du bail ou de la sous location ne correspond pas à la rémunération du capital représentat la valeur actuelle de l’immeuble et du capital réellement investi ou est hors de proportion avec les avantages ou les utilités que la situation des lieux loués et les conditions de leurs aménagements sont de nature à procurer, peut dans un délai de trois mois à compter de date du bail demander la révision du loyer par voie de justice ».

Art . 5 du dahir de 1980 : « la demande de révision du loyer n’est pas recevable avant l’expiration d’une période de trois ans au moins à compter de la date du bail ou de la dernière révision ».

La possibilité de la révision triennale.

b-      obligation de conservation et utilisation :

Cette obligation est liée à l’obligation de restituer dans l’état dans lequel il l’a reçu , sauf réparation nécessaires. Il doit agir en bon père de famille.

Avant d’ouvrir droit à restitution des lieux , le bailleur peut les faire visiter. A défaut d’accord à ce sujet le preneur a le droit de refuser.

Sect. IV : Le régime de l’extinction du bail :

Normalement , le dénouement du bail est provoqué par l’arrivée du terme ou par le congé. Le louage de chose cesse de plein droit à l’expiration du terme sans qu’il soit nécessaire de donner congé.

En matière immobilière, la loi de 1980 réserve une grande partie aux modalités et au sort du congé qui n’est recevable que dans les conditions et motifs déterminés par la loi.

1-      Les modalités du congé en matière immobilières :

A – Le doit commun :

Les art. 687 à 699 du D.O.C disposent que le bail prend fin avec l’arrivé du terme , si le bail est à durée indéterminée, chaque partie peut , à tout moment , le résilier unilatéralement.

c-       Le bail d’habitat :

Au terme de l’art . 8 et 9 du dahir de 1980 , et nonobstant les dispositions relatives à l’extinction du louage de chose, le congé doit, sous peine de nullité porter « sur les lieux loués avec toutes les dépendances, contenir l’indication des motifs invoqués par le bailleur, comporter la mention d’un préavis de trois mois au moins ».

Nous avons trois types de motifs de congé.

1-      Les motifs de déchéance :

Ceux prévus par l’art. 692  du D.O.C :

1-      Le changement de la destination des lieux .

2-      La négligence dommageable.

3-      Le défaut de paiement du loyer .

Ceux prévus par l’art. 12 du dahir de 1980 :

4-      Les transformations opérées dans les lieux au mépris d’une clause contractuelle ou sans autorisation du propriétaire.

5-      La cession de bail ou la sous location non autorisée par le locataire .

2-      La reprise des lieux :

Le congé peut être valider , s’il a été donné par le bailleur en vu de reprendre les lieux pour y loyer ses ascendants ou descendants au premier degré ou des bénéficiaires éventuels du legs obligatoires Cette possibilité est assortie de deux conditions, sauf si le bailleur offre de reloger le preneur dans un local d’égale importance, aux même conditions et pour un loyer similaire.

–          Les locaux doivent avoir été acquis par le bailleur trois ans au mois avant le congé.

–          Le  bailleur , ses ascendants ou ses descendants suivant le cas ne doivent pas avoir déjà un logement leur appartenant et suffisant à leurs besoins normaux.

3-      La nécessité de faire des travaux :

La démolition ou les réparations importantes lorsqu’elles sont jugées nécessaires constituent un motifs de congé valable aux yeux de la loi .

Le propriétaire doit obtenir l’autorisation administrative pour effectuer les travaux .

II – Le sont du congé :

Le juge peut soit refuser le congé soit validé le congé.

a-      La reconduction du bail :

La reconduction du bail , contrairement à la tacite reconduction , ne se fait pas automatiquement à la fin du bail , elle est convenue entre les parties ou ordonnée par le juge . Mais elle entraîne les mêmes effets.

Si le juge déclare que le congé est irrecevable pour motif de vice de forme, le demandeur devra refaire la procédure.

Avant le dahir de 1980 , la reconduction avait pour effets d’entraîner le renouvellement du bail dans les mêmes conditions et pour la même période.

Art. 18 du dahir de 1980 : « à défaut de congé ou si le congé n’est pas validé, le bail qu’il ait été à l’origine durée déterminée ou indéterminée se poursuit sans détermination de durée au profit du locataire.

b-      Le départ du locataire :

La validité du congé met un certain nombre d’olbigations à la charge des parties .

En cas de difficultés dans l’exécution du jugement, il peut être procédé à l’exclusion du preneur .

1- Les obligations découlant de la validité du congé par rapport au bailleur.

  • Le bailleur doit restituer le cautionnement .
  • Il doit payer au locataire , qui perd le droit au maintien dans les lieux sans faute de sa part, une indemnisation équivalent à six mois de loyer plus des frais de déménagement.

En cas de reprise des lieux pour travaux , le bailleur doit donner priorité au locataire pour réintégrer les lieux .  A cet effet, il doit l’aviser deux mois avant la fin des travaux .

Au cas où les motifs du congé se révéleraient inexacts, le locataire a droit à des dommages intérêts.

2- Les obligations découlant de la validité du congé par rapport au locataire :

Le preneur doit restituer la chose à l’expiration du terme fixé. Le temps d’occupation dépassant ce terme donne bien au paiement d’une indemnisation corrélative.  Il doit réparer les dégradations de la chose qui sont causés par son fait, sa faute ou ses abus.